Eine zwanzig Jahre alte Rechnung für einen Umbau kann beim Immobilienverkauf plötzlich wieder wichtig werden. Denn wer eine Liegenschaft mit Gewinn verkauft, muss in der den allermeisten Fällen Grundstückgewinnsteuer bezahlen. Wertvermehrende Investitionen können den steuerbaren Gewinn reduzieren – sofern sie sich nachweisen lassen.
Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt auch vom jeweiligen Kanton ab, da in den einzelnen Kantonen eigene Bestimmungen gelten.
So wird der Grundstückgewinn berechnet
Vereinfacht ergibt sich der steuerbare Grundstückgewinn aus dem Verkaufserlös abzüglich der anrechenbaren Anlagekosten. Dazu gehören grundsätzlich der Erwerbspreis sowie bestimmte Aufwendungen.
Anrechenbar sind insbesondere wertvermehrende Investitionen und Kosten, die unmittelbar mit dem Erwerb oder dem Verkauf zusammenhängen. Welche Ausgaben berücksichtigt werden, richtet sich nach dem jeweiligen kantonalen Recht.
Nicht jede Renovation lässt sich anrechnen
Steuerlich relevant ist die Unterscheidung zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Arbeiten. Eine Reparatur oder ein gleichwertiger Ersatz dient in der Regel dem Werterhalt. Ein Ausbau oder eine Erweiterung kann dagegen einen Mehrwert schaffen und damit bei der Grundstückgewinnsteuer berücksichtigt werden.
Alte Belege können beim Verkauf wieder wichtig werden
Kaufverträge, Rechnungen für Umbauten und Bauabrechnungen sollten langfristig, respektive während der gesamten Haltedaueraufbewahrt werden. Gerade bei Liegenschaften, die seit Jahrzehnten im gleichen Besitz sind, können weit zurückliegende Investitionen für die Berechnung des Grundstückgewinns relevant sein.
In der Praxis zeigt sich jedoch häufig erst bei der Vorbereitung eines Verkaufs, dass Unterlagen zu früheren Renovationen oder Umbauten fehlen. Deshalb lohnt es sich, die vorhandenen Belege frühzeitig zusammenzutragen und zu prüfen, welche Aufwendungen steuerlich berücksichtigt werden können.
Die Haltedauer macht einen Unterschied
Auch die Haltedauer sowie das Kriterium des «Selbstbewohnens» können die Steuerbelastung beeinflussen.
Besondere Regeln gelten teilweise bei sehr lange gehaltenen Liegenschaften. Im Kanton St. Gallen kann bei einem mehr als 20 Jahre zurückliegenden Erwerb unter bestimmten Voraussetzungen ein Ersatzwert anstelle der ursprünglichen Anlagekosten herangezogen werden. Dasselbe gilt für die KantoneThurgau und Appenzell Ausserrhoden
Eine allgemeine Ostschweizer Faustregel gibt es deshalb nicht. Es ist in jedem Fall eine detaillierte Abklärung notwendig
Wann ist ein Steueraufschub möglich?
Wer sein dauernd und ausschliesslich selbstbewohntes Eigenheim verkauft und den Erlös in ein neues selbstgenutztes Wohneigentum in der Schweiz reinvestiert, kann unter bestimmten Voraussetzungen einen vollständigen oder teilweisen Aufschub der Grundstückgewinnsteuer beanspruchen.
Die Steuer wird dabei nicht erlassen. Der aufgeschobene Grundstückgewinn wird bei einer späteren steuerbaren Veräusserung wieder steuerlich erfasst.
Kürzlich musste der Kanton St. Gallen und auch weitere Kantone aufgrund eines Bundesgerichtsentscheids seine Praxis bezüglich «gemischter Schenkung» anpassen. Es besteht nun die Möglichkeit, dass die Übertragung von Liegenschaften an die direkten Nachkommen steueraufschiebend vollzogen werden können. Auch dafür sind bestimmte Bedingungen zu erfüllen.
Diese Unterlagen gehören vor dem Verkauf auf den Tisch
Die Grundstückgewinnsteuer sollte möglichst vor dem eigentlichen Verkaufsprozess geprüft werden. Dafür sind insbesondere der ursprüngliche Kaufvertrag, Belege über wertvermehrende Investitionen sowie Unterlagen zu weiteren möglicherweise anrechenbaren Kosten relevant.
So lässt sich früh abschätzen, welcher Betrag nach einem Verkauf tatsächlich verbleibt. Und die Suche nach einer alten Handwerkerrechnung beginnt nicht erst dann, wenn der Käufer bereits gefunden ist.
Frühzeitige Beratung
Es lohnt sich in jedem Fall, sei es bei Verkaufsabsichten oder Übertragung der Liegenschaft innerhalb der Familie, sich frühzeitig um das Thema Grundstückgewinnsteuer zu kümmern. Es kann dann eine approximative Nettomittelzuflusskalkulation erstellt werden und der Verkäufer weiss genau, was ihm nach Abzug aller Kosten und insbesondere der Steuern unter dem Strich verbleibt. Auch können dann verschiedene Szenarien bezüglich Verkaufspreisgestaltung und Verkaufszeitpunkt definiert werden.