Bundesgerichtsentscheid über Unterhaltskosten
Gute Neuigkeiten für Immobilienbesitzer und -besitzerinnen: Die Abzugsmöglichkeiten bei Totalsanierungen oder Umbauten haben sich stark verbessert. Bis anhin galt, dass «werterhaltende» Unterhaltskosten vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden dürfen, «wertvermehrende» hingegen nicht. Weil bei Totalsanierungen die Kosten in der Regel sehr hoch sind, galten diese fast automatisch als Neubauten, sprich: Es konnten keine Abzüge geltend gemacht werden.
Am 23. Februar 2023 kam es am Bundesgericht nun zu einem entscheidenden Leiturteil. In dem Fall ging es um ein Ehepaar, dass ein renovationsbedürftiges Bauernhaus erworben hatte und dieses einer Sanierung unterzog. Das Bundesgericht kam zum Schluss, dass die einzelnen baulichen Massnahmen einer separaten Beurteilung unterzogen werden müssen. Eine reine Betrachtung der Kosten ohne Differenzierung ist hingegen nicht mehr haltbar. Ein Beispiel zur Veranschaulichung: Ein Dach, welches totalsaniert wird, ist eine Werterhaltung – hatte die Immobilie davor vermutlich auch schon ein Dach. Entsprechend sind die Ausgaben steuerlich abzugsberechtigt. Wird allerdings eine Grundmauer versetzt, um mehr Wohnraum zu schaffen, und gleichzeitig werden zwei Bäder und ein Lift eingebaut, handelt es sich um wertvermehrende Liegenschaften. Entsprechend können diese Kosten nicht abgezogen werden.
Generell gilt: Bei Sanierungen und Umbauten sollten die ausgeführten Arbeiten detailliert dokumentiert werden. Dazu gehören Pläne, Offerten, Rechnungen und Fotoberichte (vorher/nachher). Die Dokumentation hat den Vorteil, dass Immobilienbesitzer/innen im Falle einer Bewertung der Abzugsfähigkeit die Beweise der Steuerbehörde vorlegen können. Denn: Kommt es zu unterschiedlichen Bewertungen der steuerlichen Abzugsfähigkeit, liegt die Beweislast beim Steuerpflichtigen.
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Markus Stieger
Eidg. dipl. Experte in Rechnungslegung
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