Am 28. September 2025 stimmt die Schweiz über den «Bundesbeschluss über die kantonale Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften» ab. Hinter dieser eher sperrigen Vorlage steckt ein grosser Umbruch: die Abschaffung des Eigenmietwerts, die das Bundesparlament bereits im Dezember 2024 beschlossen hat.
Warum der Eigenmietwert umstritten war
Der Eigenmietwert war seit Jahrzehnten ein Streitpunkt. Hauseigentümer mussten ein fiktives Einkommen versteuern – also einen Mietwert, den sie nie tatsächlich erhielten. Befürworter der Abschaffung, darunter der Hauseigentümerverband (HEV) und der SVIT Schweiz, betonen, dass gerade Senioren dadurch stark belastet wurden. Wer seine Hypothek über die Jahre reduziert hatte, zahlte im Alter oft unverhältnismässig hohe Steuern.
Wer profitiert – und wer nicht
Eine Analyse des Bundes zeigt: Rund 82 Prozent der Eigenheimbesitzer profitieren, sofern die Hypothekarzinsen bei etwa 1,5 Prozent bleiben. Besonders spürbar ist der Vorteil für Senioren, deren Eigenmietwert bislang einen grossen Anteil des steuerbaren Einkommens ausmachte, sowie für Neukäufer, die in den ersten Jahren noch von einem begrenzten Schuldzinsabzug profitieren können.
Senioren und Neukäufer im Vorteil
- Senioren: Ihre Steuerbelastung sinkt deutlich, da der Eigenmietwert bisher ihr Einkommen stark erhöhte.
- Neukäufer: Sie profitieren in den ersten zehn Jahren von beschränkten Schuldzinsabzügen und geringen Unterhaltskosten.
Sanierer und Eigentümer mit hohen Kosten im Nachteil
Nicht alle Eigentümer profitieren gleichermassen. Eigentümer von älteren oder sanierungsbedürftigen Immobilien verlieren die Möglichkeit, werterhaltende Investitionen oder die Unterhaltspauschale steuerlich abzusetzen. Auch für jene, die hohe Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten geltend machen konnten, bringt die Abschaffung Nachteile.
Die Rolle der Hypothekarzinsen
Ob sich die Änderung für Sie persönlich lohnt, hängt stark von Ihrer individuellen Situation ab – und von der Zinslage.
Tiefe Zinsen (1–1,5 %): Die meisten Wohneigentümer profitieren.
Steigende Zinsen (> 3 %): Die Vorteile schwinden, da Schuldzinsen im alten System abziehbar waren.
Auswirkungen auf die Staatsfinanzen
Mit dem Systemwechsel sinken die Steuereinnahmen von Bund, Kantonen und Gemeinden erheblich. Die Eidgenössische Steuerverwaltung rechnet bei einem Zinsniveau von 1,5 Prozent mit einem Minus von 1,8 Milliarden Franken pro Jahr. Sollte der Zinssatz sogar auf 1,0 Prozent sinken, könnten die Verluste bis zu 2,5 Milliarden Franken betragen. Steigen die Zinsen dagegen über 3 Prozent, würden Bund und Kantone sogar Mehreinnahmen verzeichnen.
Ein Entscheid mit weitreichenden Folgen
Die Abstimmung vom 28. September entscheidet nicht nur über die Einführung einer möglichen Objektsteuer in den Kantonen, sondern auch endgültig über das Ende des Eigenmietwerts. Klar ist: Senioren und Neukäufer profitieren am meisten, während Sanierer und Eigentümer mit hohen Ausgaben verlieren.